Presse Sotheby’s International Realty France - Monaco

Les volumes de ventes et les prix devraient rester élevés cette année, mais les acheteurs prennent soin de ne pas surpayer leurs biens. Malgré la pénurie d'offre qui menace certains centres villes, la négociation est la règle. Après l'emballement, le discernement. L'année 2017 a été un millésime immobilier exceptionnel en tout point (nombre de ventes, prix et progression dans les villes les plus recherchées) et les indicateurs du marché restent tous au vert, taux de crédit compris. 2018 devrait donc se poursuivre sur cette lancée et, même si les records de 2017 ne seront sans doute pas battus, le marché est loin de s'essouffler. L'année devrait offrir de belles opportunités, mais les acheteurs vont se montrer plus sélectifs. Ils n'auront pas toujours beaucoup de choix dans certains centres villes où la pénurie commence à se faire sentir. Mais cela n'empêche pas forcément d'âpres négociations. Car, désormais, les conditions de prêt toujours avantageuses ne suffisent plus à absorber les hausses de prix. En revanche, dans des zones moins recherchées, les tarifs ont tendance à baisser avec quelques bonnes affaires à la clé. «Les volumes de ventes restent soutenus, souligne Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. Sur les deux premiers mois de l'année nous sommes 15 % au-dessus d'une année standard comme 2016 et quasiment au niveau de 2017 avec - 3 %.» Malgré une accalmie sur la hausse des prix, ce réseau de 1200 agences note toujours une augmentation moyenne des tarifs de 7 % sur les 12 derniers mois. «Aucune des mesures gouvernementales n'aura d'effet rapide sur l'offre, estime Christine Fumagalli. Et, tant que le nombre de biens disponibles restera aussi limité, les prix se maintiendront à des niveaux élevés dans les principales villes.» «Pour les appartements familiaux, comme pour ceux de grand luxe, l'année a commencé sur les chapeaux de roue»Charles-Marie Jottras, le président de Féau. Un constat qui vaut également pour les spécialistes du luxe. «L'offre des biens haut de gamme se contracte, les volumes de ventes seront donc probablement plus réduits cette année, mais le marché devrait conserver une belle dynamique, avec sans doute une hausse des prix plus modérée qu'en 2017», prévoit ainsi Hugues de La Morandière, cofondateur de l'Agence Varenne, partenaire de Savills à Paris. C e réseau a vendu récemment un duplex d'environ 300 m² avec jardin privatif faubourg Saint-Germain à 35.000 €/m² ou encore, quai d'Orléans, un appartement avec vue sur le chevet de Notre-Dame et la Seine pour 30.000 €/m². «Pour les appartements familiaux, comme pour ceux de grand luxe, l'année a commencé sur les chapeaux de roue, résume pour sa part Charles-Marie Jottras, le président de Féau. Les acquéreurs sont très motivés, ilsne perdent plus de temps.» A la tête du bureau du Marais pour le réseau Emile Garcin, Martial Michaux note:«Il y a une forte demande de grands appartements avec 4 voire 5 chambres, les acquéreurs sont présents, ils ont de vrais projets mais négocient de plus en plus pour arriver au juste prix.»Ce marché du luxe est aussi tiré par le retour des étrangers et des expatriés dans la capitale et au-delà. «Ledébut d'année a été très bon, et pas seulement à Paris, souligne Alexander Kraft, président de Sotheby's International Realty France-Monaco. Sur la Côte d'Azur, les acheteurs fortunés sont de retour, notamment ceux d'Europe de l'Est. Les Allemands, les Suisses et les Scandinaves s'intéressent, eux, de nouveau au Luberon où les prix ont baissé et où il est possible de trouver de beaux biens à partir de 700.000 €.» Quant au neuf, porté par la multiplication de grands projets et par les perspectives du Grand Paris, il tire lui aussi très bien son épingle du jeu. «La commercialisation des nouveaux programmes est rapide: nos clients doivent vite se positionner. En ce moment, on atteint rapidement les 50 % de ventes à partir desquels nous démarrons la construction, souligne Philippe Jossé, président du directoire de Cogedim. Nous avons quatre ans de visibilité grâce à la prolongation du Pinel et du PTZ. »
« En région, de nombreux centres villes se dépeuplent. Rénover ne suffira pas, on a besoin de constructions neuves pour éviter la paupérisation de certains quartiers» Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad Et de nouveaux secteurs pourraient se réveiller. «Avec le Grand Paris, tout le sud de l'Ile-de-France sera désenclavé et enfin connecté avec l'ouest et le nord, rappelle Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad. C'est là où le potentiel de plus-value est le plus grand en Ile-de-France.» De son côté, le promoteur Emerige conseille aux investisseurs de miser, entre autres, sur Clamart, Asnières-sur-Seine, ou encore Nanterre et Rueil-Malmaison. Dans d'autres villes aussi, des opérations se montent mais la sélectivité reste de mise.«En région, de nombreux centres villes se dépeuplent, souligne Nordine Hachemi. Rénover ne suffira pas, on a besoin de constructions neuves pour éviter la paupérisation de certains quartiers, autour des gares notamment. Nous commençons à nous intéresser à ce type de projets.»Si le marché est bien orienté, une famille d'acheteurs reste sous-représentée: les investisseurs dans l'ancien.Entre législation très protectrice des locataires, fiscalité alourdie et loyers qui stagnent, sans oublier la perspective de mesures contraignantes pour améliorer les performances énergétiques, les vocations de propriétaire-bailleur se font moins nombreuses. «Ils sont déroutés et les messages envoyés par les pouvoirs publics ne sont pas propices à les rassurer», explique Christine Fumagalli. Un vide que commencent à occuper certains institutionnels. «Le marché fonctionne bien et le logement est de plus en plus présent dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels, analyse Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Immobilier. Ils sont en train de revenir sur cet actif. Et ce sont ces investisseurs institutionnels - des caisses de retraite, des assureurs, des fonds - qui vont permettre d'équilibrer l'offre locative en France.» De son côté, Cogedim note la montée en puissance d'investisseurs plus inattendus:«L'immobilier est un investissement moderne, nous avons de plus en plus de jeunes de 25 à 35 ans qui investissent alors qu'ils sont locataires de leur résidence principale, explique Philippe Jossé. C'est un nouveau type de parcours résidentiel.»Pour répondre aux attentes d'une clientèle toujours plus exigeante, les professionnels de l'immobilier sont sur tous les fronts. Le digital est devenu un passage obligé, mais il ne fait pas tout. Les agences sont nombreuses et les grands réseaux en ouvrent régulièrement. Ainsi, à Paris, Engel & Völkers, qui s'était implanté en centralisant sa présence à Paris dans un market center à l'américaine, a choisi d'ouvrir des agences dans le Marais et à Passy, comme l'a annoncé David Scheffler, président du réseau en France. «Le niveau et la qualité des services offerts par les agences sont de plus en plus importants, explique également Sébastien Kuperfis, directeur exécutif de Junot. Aussi avons-nous créé Junot Fine Properties, qui propose aux étrangers conciergerie et chasse d'appartements pour les biens de 3 à plusieurs dizaines de millions d'euros.»

Résidences principales ou secondaires, l'immobilier de luxe fait recette. La pierre se fait précieuse!

« J'étais assez optimiste pour 2017... Je suis déjà très optimiste pour 2018 ! » S’exclame Alexander Kraft, président de Sotheby’s International Realty. À fin février, son réseau immobilier de luxe a réalisé plus de 300 millions d'euros de ventes sous compromis, dont cinq propriétés autour de 20 millions d'euros chacune. 

Situé à l’est et au sud-ouest de Paris et drainé par la Seine le département des Yvelines profite d'un emplacement stratégique qui permet de rejoindre la capitale aisément. Le marche de la pierre y est actif et à la hausse dans certains secteurs cotés comme l’explique Frank Sylvaire, PDG de Paris Ouest Sotheby's International Realty : « Parmi les villes les plus prisées des Yvelines on retrouve Versailles, Saint-Germain en Laye, Chatou et Le Vésinet mais aussi des villes de plus petites tailles positionnées sur l'axe de la N13 ou qui desservent Paris par l'A14 ou l’A13. En fonction des biens les prix au mètre carre offrent une fourchette entre 5 000 et 10 000 €. Ces villes attirent en majorité une clientèle familiale française en quête d’espace, des couples d’actifs ainsi qu’un nombre important de cadres supérieurs travaillant a la Défense, facilement accessible par le RER ou l’Al 4. D’autre part, la présence d’écoles internationales aimante une clientèle étrangère de plus en plus séduite par ces petites villes calmes proches de Paris. Dans le centre de Versailles et de Saint-Germain en Laye, les habitats de prestige sont légion avec notamment de très beaux appartements et des programmes neufs de standing ». Réunissant de beaux atouts Versailles ville star des Yvelines suscite l’engouement des familles aisées du département mais aussi des familles parisiennes attirées par son art de vivre et son cadre enchanteur, comme le souligne Karine Desachy, consultante chez Emile Garcin : « Versailles c'est la ville du Roi Soleil, cinq gares, des établissements scolaires réputes et beaucoup de commerces. Une ville où il fait bon vivre et la plus verte de la grande couronne avec des centaines de kilomètres carrés de bois et de forêts. Versailles affiche des prix moins chers que Boulogne et Neuilly pour ceux qui souhaitent s’installer aux portes de Paris dans un cadre verdoyant. La fourchette de prix moyenne a Versailles se situe entre 7 000 et 8 900 €/m. On y trouve également des biens d’exception, des maisons bourgeoises aux belles prestations et des hôtels particuliers du XVIII^ème siècle de haut standing. Dernièrement, nous avons vendu un superbe appartement dans un hôtel particulier situé aux portes du parc et du château à plus de 4 M €. »

Attractivité internationale, retour des expatriés, confiance retrouvée dans l’économie...Le marché immobilier parisien du haut de gamme a plus que jamais la cote. Quitte à faire flamber les prix.
 
Dans un contexte de hausse significative de l’activité et des prix, le segment du haut de gamme est particulièrement dynamique, soutenu par des acquéreurs étrangers très actifs. «Le prix moyen au m² des ventes parisiennes s’est établi en 2017 à 13.301 euros/m² (+ 7% par rapport à 2016). «Plusieurs de nos ventes de très grand luxe ont été effectuées avec un prix supérieur à 27.000 euros/m²», précise Charles-Marie Jottras. À la dynamique de la clientèle résidant en France, s’ajoute celle des résidents étrangers, de retour sur les biens de luxe. Chez Féau, leurs acquisitions ont représenté, en 2017, 42% des ventes supérieures à 4 millions d’euros, contre 26% en 2016. Ces acquéreurs sont principalement originaires du Moyen-Orient, d’Europe et des États-Unis. «La clientèle américaine a doublé par rapport à 2016. Les Russes ont quasi disparu et les Asiatiques sont peu nombreux, mais avec des budgets très importants», ajoute le président de Féau..
 
Pour Nathalie Garcin, «le marché immobilier du luxe parisien est boosté par les non-résidents. Parmi eux, beaucoup de Français de Londres qui achètent à Paris. «Ces clients fortunés achètent dans la perspective d’un retour mais ils agissent également en investisseur. Ils se disent que Paris est encore 25% moins cher que Londres et que les prix vont augmenter», souligne-t-elle. De son côté, Thibault de Saint Vincent (Barnes) est catégorique. «Depuis l’élection d’Emmanuel Macron et des mesures économiques prises progressivement, la France a une meilleure image à l’international et les étrangers et expatriés y reviennent, en particulier à Paris». Selon lui, côté valeurs, les prix ont progressé en moyenne de 5% à 15% en 2017, en fonction de la qualité des biens. Les étrangers sont séduits par le centre de Paris: Ier, IIe, IIIe, IVe, VIIIe arrondissements pour la rive droite, VIe et VIIe arrondissements pour la rive gauche.
Le XVIe concentre plus d’un tiers des ventes de biens de luxe Alexander Kraft (Sotheby’s International Realty) se félicite de ventes records dans ce segment de marché:
«Nous avons noté non seulement une hausse de la demande mais également dans les budgets des acquéreurs, jusqu’à 20 millions d’euros. Et le mouvement se poursuit». Il se réjouit de la vente, ces dernières semaines, d’un appartement avec vue sur les jardins de Matignon pour plus de 8 millions d’euros, d’un autre situé Place des États-Unis (XVIe) pour 6,5 millions d’euros ou encore d’une maison de 440 m2 à Montmartre, sur 4 niveaux, ouvrant sur une cour arborée pour 6 millions d’euros. Toutes les agences immobilières spécialisées dans le prestige sont unanimes, en 2018: ce mouvement va perdurer. Selon une étude des notaires de Paris Ile-De-France (base Bien) - menée en exclusivité pour « Propriétés
Le Figaro » - sur le segment de logements vendus à plus de 2 millions d’euros, l’immobilier de luxe parisien représente un micromarché. Avec environ 600 ventes enregistrées en 2017 (1,7 % du marché), il est doté d’un chiffre d’affaires proportionnellement élevé: 2 milliards d’euros (11 % du volume global). Les biens de luxe parisiens sont sept fois plus chers que l’ensemble des autres logements. Le XVIe arrondissement concentre plus d’un tiers des ventes de biens de luxe (35 %). Deux arrondissements (VIIe et XVIe) ont enregistré plus d’une vente de luxe sur deux (56 ). Quatre arrondissements (VIe, VIIe, VIIIe et XVIe) ont enregistré huit ventes de luxe sur dix (79 %). Dans le VIIe arrondissement, les biens de luxe représentent 13 % des ventes (9 % dans le VIIIe, 8 % dans le VIe). Le top 3 des nationalités d’acquéreurs les plus représentées (de 2015 à 2017): les Américains devant les Italiens puis les Anglais. Pour les prix de ventes: le record en 2017 atteint 26 millions d’euros pour une maison dans le 16ème arrondissement (quartier Auteuil). Le record des prix au m² est de 38 710 € du m² pour un appartement de 6 pièces, d’une surface de 310 m², situé dans le 7ème arrondissement (quartier Invalides).

Quel bilan dressez-vous de l'année 2017 à Paris ?
Paris a été le marché le plus actif de l'Hexagone. En 2017, ce sont les acheteurs français qui sont revenus en force pour réaliser les projets qu'ils avaient longtemps reportés. Les acquéreurs ont profité des taux d'intérêt bas et du dynamisme du marché parisien pour acheter des biens soit plus grands, soit mieux localisés. Courant 2017, nous avons noté non seulement une hausse de la demande mais également dans les budgets des acquéreurs, jusqu'à 20 millions.
 
Quelles ont été vos plus belles ventes à Paris ?
Au cours des derniers mois, dans le VIII^e : pour plus de 8 millions d'euros, un très bel appartement avec vue sur les jardins de Matignon. Dans le XVI^e, place des Etats-Unis vendu pour 6,5 millions d'euros, un appartement avec vue magnifique et de très belles prestations. Dans le XVIII^e, à Montmartre pour environ 6 millions d'euros, une maison de caractère de 440 m², sur 4 niveaux, ouvrant sur une cour arborée de 60 m².
 
Comment évoluent les prix ?
Après une période d'ajustement, les prix ont commencé à grimper encore une fois en 2017. Il s'agit de hausses entre 5 % et 10 %. Dépendant surtout de l'emplacement et l'état des biens. Les acheteurs sont, encore une fois, prêts à payer pour des biens de prestige qui n'ont pas de défauts, situés dans les meilleurs quartiers (le VI^e, le VII^e, le VIII^e le XVI^e) Ces biens haut de gamme ont, à nouveau, atteint des prix entre 12 000 euros/m² et 20 000 euros/m², dans certains cas, plus de 25 000 euros/m². II est devenu pratiquement impossible de trouver des biens de ce type dans les quartiers prisés à moins de11 000 euros/m² comme c'était encore le cas entre 2013 et 2016.
 
Quelles sont les grandes tendances ?
Environ 75 % de nos acheteurs étaient français en 2017. Ces acheteurs sont composés de Français résidant dans l'Hexagone, mais aussi de plus en plus d'expatriés qui reviennent, issus notamment de Londres, mais aussi d'Asie, d'Europe et du Moyen-Orient. Les Français expatriés reviennent de Londres pour deux raisons principales : le Brexit et la fin du statut de « non-domicilié » en Angleterre. L'élection d'Emmanuel Macron a aussi motivé beaucoup d'expatriés à préparer leur retour grâce à une confiance retrouvée en l'avenir et de solides perspectives politiques et économiques. Parallèlement, nous observons un retour des acquéreurs étrangers. Les Américains mais aussi les investisseurs du Moyen-Orient, et les Chinois.
 
Où y a-t-il des opportunités dans le haut de gamme à Paris ?
Comme l'offre pour des biens de prestige, en parfait état et dans les meilleurs secteurs des VI^e, VII^e et le VIII^e arrondissements va stagner voire diminuer en raison d'une demande continue, il y a des opportunités parmi les biens de bonne qualité mais qui ne sont pas en parfait état. Actuellement, des biens nécessitant des travaux sont encore considérablement moins chers que des biens rénoves et, par conséquent, représentent des opportunités intéressantes. En termes de situation, il y a beaucoup de potentiel dans les XVI^e et XVII^e arrondissements car ils sont recherches par des familles persiennes en quête de grandes surfaces et de bonne qualité de vie. Ces quartiers évoluent et voient l'installation de boutiques de luxe, de restaurants gastronomiques et de prestigieux hôtels qui attirent également une clientèle étrangère huppée. Par conséquent, ils offrent des perspectives intéressantes pour des investisseurs avisés.
 
Comment se profile l'année 2018 ?
Sous les meilleurs augures. Traditionnellement, le 1er trimestre c’est assez calme en raison de la période des fêtes. Or, nous avons été très actifs. Nous espérons donc que 2018 soit une meilleure année que 2017. Bien que la transformation de l'ISF en IFI ait été entourée de polémiques, à ce stade, nous n'avons pas vu d'impact négatif sur les transactions immobilières de prestige. Forts de ce constat, avec des taux d'intérêt encore très bas et un flux quotidien de nouveaux biens, nous sommes résolument optimistes pour 2018 •
 
"DE PLUS EN PLUS D'EXPATRIÉS REVIENNENT DE LONDRES."

par Carole Papazian

FOCUS - Les indicateurs sont à nouveau au vert pour l’immobilier de montagne. Français et étrangers s’intéressent à nouveau à ce marché, repoussant les prix à la hausse

Ces dernières années, la neige manquait à Noël, mais cet hiver la saison a mieux commencé. Une bonne nouvelle pour les propriétaires de biens immobiliers qui ont pu louer plus facilement leurs appartements. Côté acheteurs, malgré le Brexit qui pourrait avoir un effet inverse, les Britanniques étant des adeptes des stations alpines françaises, les professionnels de l’immobilier espèrent voir le marché repartir notamment dans les grandes stations. Pour des raisons diverses. Les unes parfois purement locales.
 

«À Megève, depuis juin 2017 une nouvelle zone est devenue accessible pour construire des hôtels, petites maisons et appartements neufs. De nombreux investisseurs se sont positionnés, les deux prochaines années devraient être dynamiques», estime, par exemple, Olivier Roche, directeur de Propriétés de Megève Sotheby’s International Realty. Pour des raisons plus structurelles aussi: les stations ont investi afin d’améliorer leur domaine skiable, leurs remontées mécaniques, mais aussi les activités qu’elles proposent et leurs hébergements pour mieux répondre à une demande qui a beaucoup évolué.

Chamonix au top

Investir dans l’immobilier, à la montagne, revient la plupart du temps à privilégier une destination de plaisir hivernal. Sauf à Chamonix, où la fréquentation est plus importante l’été que l’hiver. Selon Knight Frank, le temple de l’alpinisme est d’ailleurs la station de ski où les prix ont le plus augmenté depuis un an. Ils ont grappillé près de 5 % (4,8 %) entre juin 2016 et juin 2017, selon l’enquête du réseau qui porte sur les prix des chalets dans 16 stations françaises et suisses.

«Le niveau élevé du franc suisse et les règles qui encadrent l’investissement en Suisse pour les investisseurs étrangers (ils ne peuvent acheter que sur une petite partie du marché, ndlr) expliquent la faible performance des stations suisses», remarque Knight Frank. Les prix ont, par exemple, chuté de 15 % à Crans Montana, de 5 % à Villars et de 1,7 % à Verbier en un an. À Courchevel et à Megève, ils sont stables, selon cette même enquête. Selon Knight Frank, les acheteurs privilégient les stations qui fonctionnent été comme hiver pour maximiser la rentabilité de leur placement, et celles de haute altitude pour être sûrs de l’enneigement. 

Séduits par des taux de crédit attractifs et des prix plus raisonnables, les acheteurs sont de retour dans la capitale, dans un contexte politique stabilisé. C'est le constat d'une étude réalisée par le réseau de luxe Sotheby's International Realty.

 

Acheter un pied-à-terre à Paris fait toujours rêver. La capitale fait partie des destinations les plus prisées par les acheteurs à la recherche d'un bien immobilier de prestige, après les îles privées, Los Angeles, Londres et New York. C'est ce qui ressort d'une étude de Sotheby's International Realty, qui a analysé le comportement des plus de 3 millions d'internautes qui visitent chaque mois son site internet.

Alexander Kraft, PDG du réseau de luxe en France et à Monaco, ne s'en étonne pas. "La ville lumière propose à la fois un marché relativement stable, un placement sûr et moins cher que la plupart des grandes métropoles, une histoire et un charme qui lui sont propres", souligne le dirigeant.

Aussi, après une période difficile marquée par une perte de confiance des acheteurs, la reprise du marché haut de gamme parisien se confirme. "Les acquéreurs sont bel et bien de retour", insiste le spécialiste. Cela fait longtemps qu'ils ont fait une croix sur "l'ère Hollande" et se disent que "les choses ne peuvent qu'aller mieux".

 

Des acquéreurs essentiellement Français

En parallèle, "beaucoup de produits qui se sont accumulés pendant 5 ans dans un contexte de morosité sont désormais disponibles, les vendeurs ayant cédé à la pression et baissé leur prix, tout en se montrant ouverts à la négociation", ajoute le dirigeant.

Ce regain d'appétit des acquéreurs pour les résidences de luxe parisiennes est également alimenté par les taux de crédit immobilier, qui restent très attractifs. "En moyenne, on peut emprunter actuellement à 1,45% sur 15 ans, 1,65% sur 20 ans et 1,85% sur 25 ans", comme l'a récemment rappelé le courtier Vousfinancer.com, qui fait état de quelques baisses de taux en octobre.

Autre phénomène qui n'a pas échappé à Alexander Kraft: "Aujourd'hui, 85% des acheteurs d'un bien haut de gamme à Paris sont Français, alors qu'en temps normal on a en moyenne 50% d'acquéreurs étrangers", précise le patron du plus grand réseau de prestige dans le monde. "Les Français sont beaucoup plus actifs que d'habitude, et bon nombre d'entre eux sont prêts à surclasser, c'est-à-dire à acheter un appartement plus grand ou mieux situé", ajoute-t-il.

"Ça bouge énormément dans le XVIe"

D'autant plus que les prix se sont assagis. Pour s'offrir un bien de luxe dans la capitale, il faut compter "au minimum 12.000 euros le mètre carré, mais beaucoup se vendent à plus de 20.000 euros/m²", assure tout de même Alexander Kraft. Chez Sotheby's, le prix moyen d'une transaction avoisine les 2,6 millions d'euros.

Sans surprise, c'est surtout le VIe arrondissement (Saint-Germain-des-Prés, Odéon, Saint-Sulpice, jardin du Luxembourg etc.) qui est recherché, suivi des VIIe, VIIIe et XVIe. "Ça bouge énormément dans le XVIe qui est particulièrement vaste et comprend beaucoup de sous-quartiers", ajoute le patron du réseau.

Toutefois, les ventes de biens immobiliers de luxe à Paris se concentrent sur les arrondissements centraux de la capitale, au détriment de l’ouest qui n’attire plus autant les propriétaires fortunés qu’il y a 25 ans, rappelaient les notaires d'Ile-de-France dans une étude parue en début d'année. Ainsi, sur les 10% des ventes affichant le prix au mètre carré le plus élevé, seule une sur dix s’est conclue dans le XVIe arrondissement, contre une sur trois au début des années 1990.