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Article dans "Les Echos" le 23 septembre 2016

Immobilier de Luxe : les Français reviennent

La reprise se confirme sur le marché tricolore de l’immobilier de prestige. Les ventes ont encore progressé au cours de l’été. Baisse des prix et taux très accommodants soutiennent la demande.
 

A l'image du marché immobilier « standard » , le segment du luxe se porte mieux en France. L'embellie constatée par plusieurs professionnels de l'immobilier haut-de-gamme durant les six premiers mois de 2016 s'est poursuivie durant l'été. « Les résultats du 3ème trimestre, encore en cours, confirment la tendance positive du début de l'année », témoigne Alexander Kraft, président-directeur général de Sotheby's International Realty France - Monaco. Ce réseau d'immobilier de prestige table sur un volume de ventes de plus de 200 millions d'euros de juillet à fin septembre 2016, en hausse de 30 % par rapport à la même période de 2015. L'été s'est avéré « extrêmement actif », en particulier à Paris, où le professionnel atteste « d'un grand nombre de ventes et d'un prix moyen impressionnant de 3,34 millions d'euros. » De même, « en Bretagne, corrobore le réseau Emile Garcin, autre acteur de référence dans le segment haut-de-gamme, si le mois de juillet a été très occupé, le mois d'août a été presque anormalement actif ». Dans la période, le réseau se réjouit d'y avoir réalisé trois ventes, dont les prix s'échelonnent entre 750.000 et 1,2 millions d'euros, dont un très beau fort sur l'Ile de Bréhat. Sur la côte Ouest, en Normandie, Deauville connaît « une année 2016 excellente, pour le réseau Emile Garcin, avec 18 ventes et 12 promesses de ventes sur ces quatre derniers mois » (voir illustration). Dans cette station balnéaire très prisée, « l'essentiel des acheteurs est parisien - plutôt quadras - chefs d'entreprise et cadres dirigeants. Les ventes se situent entre 700.000 euros et 2,2 millions d'euros. Certaines transactions se sont concrétisées en une seule journée et d'autres en un week-end. »
 

Les Français continuent à acheter

 

La baisse des prix couplée à des taux du crédit immobilier exceptionnellement bas continuent à porter la demande des acheteurs. Comme observé depuis début 2016, ce sont plutôt les acquéreurs français, que les étrangers, qui animent le marché du luxe. « Ce sont surtout les acheteurs français qui soutiennent le marché immobilier de prestige en ce moment, confirme Alexander Kraft. Actuellement, plus de 70 % de nos clients sont français, alors que normalement plus de 50 % d'entre eux viennent de l'étranger. » Les attentats sur le sol français mais également les mouvements sociaux et les inondations à Paris, au premier semestre, ont nettement refroidi les ardeurs des investisseurs étrangers, notamment anglo-saxons. En outre, relève Sotheby's International Realty France - Monaco, depuis le choc de la sortie du Royaume-Unie de l'Union européenne lors du référendum du 23 juin et de la chute de la livre sterling, dans son sillage, les Britanniques « sont aujourd'hui plutôt vendeurs en France qu'acheteurs. » (voir encadré) Tandis que les clients russes, autres amateurs de l'immobilier de prestige tricolore, « sont encore rares à cause des sanctions continues contre leur pays. »
 

Pour autant, la pierre française séduit encore des investisseurs étrangers. « Les acheteurs européens, en provenance d'Allemagne, des pays du Benelux, de la Scandinavie, notamment, relève Alexander Kraft, se montrent moins impressionnés par les événements et continuent d'être actifs sur le marché français tout comme les acheteurs des pays d'Est et du Moyen-Orient qui continuent leurs acquisitions en France. » En région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, aux environ d'Uzès, Emile Garcin, fait état d'une activité estivale bien moins forte qu'à l'été 2015. Ce réseau relève ainsi « l'absence significative des étrangers. Seuls les Belges et les Luxembourgeois sont encore présents. Les cinq ventes effectuées ont été réalisées auprès de Français, dans des budgets de 500.000 à 800.000 euros. » Dans la partie Sud du Lubéron, indique aussi Emile Garcin, « la proportion d'étrangers acquéreurs par rapport aux Français - expatriés ou non - reste faible, si l'on compare aux années précédentes. » Du côté de Saint-Tropez, où le marché est dynamique, les demandes sont le fait majoritairement des Français mais Anglais, Allemands et Italiens restent présents.
 

Tous les segments de biens concernés

 

Dans un marché du luxe globalement dynamique, tous les segments des biens profitent de l'amélioration. Dans la capitale, souligne Alexander Kraft, l'activité a repris « non seulement pour les appartements familiaux entre 1 million et 3 millions d'euros, mais aussi dans le marché haut-de-gamme à plus de 5 millions d'euros. » Il cite, par exemple, à Paris, la vente d'une maison rue des Saints-Pères dans le 7e arrondissement, pour 8,5 millions d'euros, ou encore celle l'hôtel particulier de l'artiste Bernard Boutet de Monvel, dans une impasse privée du Faubourg Saint-Germain, pour 15 millions d'euros (voir illustration). En province, parmi ces dernières transactions, le réseau Sotheby's International Realty France - Monaco fait état d'une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat, pour 11,5 millions d'euros, d'un loft design à Bordeaux pour 4,69 millions d'euros, d'une villa « pieds-dans-l'eau » à Royan pour 2,9 millions d'euros et d'un manoir historique en Bretagne, au Croisic, pour 1,4 million d'euros.


 
Effet Brexit ?

Le marché immobilier tricolore va-t-il profiter ou pâtir de la sortie du Royaume-Uni de l'Union européenne ? A la question « selon vous, quel impact pourrait avoir le Brexit sur le marché du logement de votre région ? », posée par le Crédit Foncier à 400 professionnels de l'immobilier en France *, 67 % d'entre eux pensent qu'en réalité le Brexit n'aura aucun impact sur le marché immobilier de leur région. Ils sont toutefois 17 % à pronostiquer un impact négatif contre 9 % seulement à en attendre un impact positif. Le prisme régional pèse. Ainsi, 22 % des professionnels d'Ile-de France attendent un effet positif contre 1 % seulement pour ceux du Nord-Est. Le pourcentage des « pessimistes », qui anticipent donc un effet négatif du Brexit sur le logement en France, grimpe à 24 % dans le Nord-Ouest et à 21 % dans le Sud-Ouest. « En Ile-de-France, commente le Crédit Foncier, les professionnels s'attendent probablement au transfert de sièges sociaux aujourd'hui localisés dans le Grand Londres. » Tandis que dans le Nord-Ouest et le Sud-Ouest, « ces chiffres s'expliquent probablement par la présence plus significative des Britanniques dans ces régions. » Les Britanniques sont en effet friands d'achats de résidences secondaires en France. Rappelons que, de 2005 à 2015, les transactions réalisées dans l'ancien par des acquéreurs étrangers en France métropolitaine ont représenté 6,4 % du total. Or, parmi elles, un tiers d'entre elles ont été réalisées par des Britanniques **.

« Avec le Brexit, observe de son côté Paulo Fernandes, directeur associé de Paris Ouest Sotheby's International Realty, mais aussi la crise russe et l'instabilité dans les pays du Moyen-Orient, de plus en plus de fonds d'investissement achètent des biens haussmanniens entre 1,5 et 5 millions d'euros. Ce sont des investissements à moyen terme sur les quartiers du centre de Paris. » La capitale est revenu dans le radar des investisseurs, grâce à des prix très bas comparés aux autres grandes capitales et aux taux d'intérêts historiquement bas. En 2009, l'immobilier de luxe londonien était à peine 20 % plus cher qu'à Paris. Alors qu'aujourd'hui, Londres et New York sont près de deux fois plus cher, avec des prix à 48.000 EUR/m².
* Enquête réalisée du 29 août au 5 septembre 2016, par téléphone, auprès d'un échantillon représentatif de 400 professionnels de l'immobilier (agents immobiliers, commercialisateurs, lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, gestionnaires de patrimoine). Cette enquête a été réalisée avec l'institut de sondage CSA.
** Notaires de France


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interview Alexander Kraft - Le Figaro/Explorimmo/Bunisess Immo - le 15 septembre

interview Alexander Kraft - Le Figaro/Explorimmo/Bunisess Immo - le 15 septembre

Immobilier de Prestige : 2016 l'année de la reprise

Sotheby's International Realty France - Monaco annonce aujourd'hui des résultats stables concernant les ventes de propriétés de luxe pour le T3 2016 en cours. Alexander Kraft, PDG Sotheby's International Realty France - Monaco, précise : « Les résultats du 3ème trimestre encore en cours confirment la tendance positive du début de l'année : la baisse des prix motive surtout les acheteurs français à revenir sur le marché pour profiter de belles opportunités. »

Et de poursuivre : « Nous avons eu un été très actif, à Paris comme en province, et cela malgré des circonstances extérieures très difficiles telles que le Brexit, les attentats, les mouvements sociaux, la crise ukrainienne. En fait, ce sont surtout les acheteurs français qui soutiennent le marché immobilier de prestige en ce moment : actuellement plus de 70% de nos clients sont français, alors que normalement plus de 50% de nos clients viennent de l'étranger. »

« Dans un premier temps, les actes de terrorisme sur le sol français ont particulièrement fait hésiter les clients américains. Cependant, les acheteurs européens (d'Allemagne, des pays Benelux, de la Scandinavie, etc.) se montrent moins impressionnés par les événements et continuent d'être actifs sur le marché français tout comme les acheteurs des pays d'Est et du Moyen-Orient qui continuent leurs acquisitions en France. Par ailleurs, depuis le Brexit et la chute correspondante de la Livre Sterling, les Anglais sont aujourd'hui plutôt vendeurs en France, pas acheteurs. Les clients russes sont encore rares à cause des sanctions continues contre leur pays. », explique Alexander Kraft.

Pour le 3ème trimestre 2016 encore en cours, Sotheby's International Realty France - Monaco prévoit un volume de vente de plus de 200 M€, une hausse de 30% par rapport à la période correspondante en 2015. Spécialement à Paris, l'été s'est avéré extrêmement actif, avec un grand nombre de ventes et un prix moyen impressionnant de 3,34 M€. Alexander Kraft ajoute : « A Paris, nous avons vu une reprise de l'activité non seulement pour les appartements familiaux entre 1 M€ et 3 M€, mais aussi dans le marché haut de gamme à plus de 5 M€. »

Conjointement, le redressement continu du marché est aussi bien visible à travers la quarantaine d'agences du réseau Sotheby's International Realty en province française, par exemple en Bretagne, en Gironde, sur la Côte Basque et le Languedoc, dans le Sud, les stations de ski, et les grandes villes tels que Lille et Lyon. Alexander Kraft explique : « La forte baisse des prix de l'ordre de 15-30 % depuis 2014 a assaini le marché et l'a redynamisé. Des taux de crédit extrêmement bas et un grand choix de biens disponibles ont soutenu ce développement qui permet spécialement aux acheteurs français de revenir sur le marché après une longe attente pour s'offrir des biens de rêve à des prix raisonnables. La fin du 3ème trimestre ainsi que le 4ème trimestre s'annoncent aussi prometteurs : sur la Côte d'Azur, nous avons plusieurs propriétés à plus de 10 M€ sous offre. Nous sommes en négociations avec plusieurs acquéreurs potentiels pour le légendaire « Château de Castille » proche d'Uzès avec des fresques de Picasso, en vente pour 8,9 M€, qui a attiré l'attention du monde entier. »

Les indices positifs du marché ont encouragé Sotheby's International Realty France - Monaco à accroître encore sa présence en France. Cet été a vu l'ouverture de 3 nouvelles agences à Annecy, Nantes et Perpignan. Sotheby's International Realty prévoit l'ouverture de 5 agences supplémentaires sur Saint-Rémy-de-Provence (hiver 2016), Méribel (hiver 2016), Toulouse (printemps 2017), Bonifacio (printemps 2017) et Ajaccio (été 2017).
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BFM Business du 30 avril 2016

BFM Business du 30 avril 2016

Immobilier de luxe: Paris sourit, Londres pleure

2015 a été une année en demi-teinte pour l'immobilier de luxe. Si certains pays ont vu le marché repartir, d'autres, en revanche, ont vécu l'une des pires années depuis longtemps.

L'année 2015 n'a pas été un millésime exceptionnel pour l'immobilier de luxe. Deux facteurs ont particulièrement freiné la progression des transactions dans ce marché de niche, relève Alexander Kraft, PDG de Sotheby's International Realty: "Tout d'abord, l'absence d'acquéreurs russes à la suite de la crise ukrainienne. Ensuite, la désertion des acheteurs chinois à cause de la chute des Bourses du pays et la mise en place des programmes anticorruption". Étonnamment, les attentats n'ont pas joué un grand rôle. "Les acheteurs ont la mémoire courte. Six semaines après, c'était presque oublié. Sur le long terme, ces événements n'ont pas eu d'effets trop drastiques", précise Alexander Kraft.

Deux pays ont particulièrement souffert l'an passé. "Au Royaume-Uni, 2015 a été l'année la plus difficile depuis longtemps", déplore le PDG de Sotheby's International Realty. Et il l'explique pas trois raisons: les élections, la hausse des frais de mutation et la hausse des taxes sur les résidences secondaires. Et c'est surtout à Londres que le marché a souffert. "Les prix sont hauts et il y a toujours plus de milliardaires qui veulent s'y installer". Les transactions se sont donc fait moins nombreuses.

L'autre pays qui a vécu une année noire est la Suisse. "C'était la pire année depuis 15 ans", affirme Alexandre Kraft. "Les biens y sont rares et les prix très élevés". En raison notamment du niveau très élevé du franc suisse.
 

Certains sortent la tête de l'eau

Malgré tout, certains pays s'en sont bien sortis. Ainsi, en France, l'immobilier haut-de-gamme "a retrouvé sa forme après trois années difficiles qui ont suivi l'élection présidentielle", nous explique le PDG de Sotheby's International Realty. "Les prix sont bas et les choix nombreux, les acheteurs sont de retour. 2015 a été l'année de redressement".

Évidemment, la France n'est pas seul pays à avoir retrouvé son souffle. Les États-Unis sont également repartis de l'avant, "surtout dans les secteurs phares comme New York, la Floride et la Californie".

Deux catégories d'acheteurs ont été particulièrement présents l'an dernier. "Les Américains ont fait leur retour, grâce au dollar fort", explique Alexander Kraft, qui souligne également le grand retour des acheteurs du Moyen-Orient: "Ils ont des fonds en dollars. une devise qui a vu sa valeur progresser par rapport aux autres devises et ils veulent s'éloigner un peu du pétrole. Ils investissement donc dans l'immobilier". Dans une moindre mesure, les Allemands, les Suisses ou les Anglais sont également revenus sur le marché du haut-de-gamme.

2015 aura donc vu passer quelques transactions spectaculaires. Et encore s'agit-il uniquement des ventes dont le prix est connu. "Passés 50 millions d'euros, les acheteurs demandent la confidentialité", précise l'agent immobilier.

Quid de 2016?

Pour 2016, Alexander Kraft est globalement confiant. Pour la France, il se dit "très optimiste". Il a déjà beaucoup de ventes sous compromis entre 5 et 20 millions d'euros.

Le PDG de Sotheby's International Realty souligne également le potentiel du Portugal: "Les prix sont bas, les biens nombreux et il y a des avantages fiscaux très intéressants". Alexander Kraft cite également les marchés espagnols et Italiens, qui ont beaucoup souffert avec la crise et devraient repartir.

Il reste, en revanche, peu enthousiaste pour la Suisse et le Royaume-Uni. Et pense que les États-Unis, avec les élections, devraient connaitre une petite baisse de régime.

 

Diane Lacaze 

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propriété la plus chère du monde Sotheby's International Realty

Business Immo - 11 février 2016

Sotheby's International Realty vend le bien le plus cher du monde au Texas

Sotheby's International Realty annonce la vente d'un ranch historique au Texas (Etats-Unis) qui a été mis en vente à 725M$.

Alexander Kraft, PDG de Sotheby's International Realty France - Monaco, se réjouit : « Réseau historique spécialisé dans l'immobilier de prestige depuis 1976, Sotheby's International Realty est le leader incontesté du marché très haut de gamme à l'échelle mondiale avec plus de 800 agences immobilières dans plus de 50 pays. Nous avons, chaque année, plusieurs propriétés à vendre à plus de 100M$, non seulement aux Etats-Unis mais aussi en France et dans d'autres pays. Cette semaine, une des agences de notre réseau vient de réaliser la vente d'une propriété privée qui est très probablement la plus chère au monde. »

Mis en vente pour 725M$ (env. 650M€), le W.T. Waggoner Estate Ranch, au nord-ouest du Texas, vient d'être acheté par Stan Kroenke, le propriétaire de Los Angeles Rams, une équipe de la National Football League (NFL) qui a remporté le Super Bowl en 1999, dont la fortune personnelle est estimée par Bloomberg à + de 6,5 Mds$.

La propriété appartenait depuis le XIXème siècle à la même famille qui s'en sépare aujourd'hui : c'est la première fois que ce bien est vendu sur le marché international. Stan Kroenke entend continuer à préserver ce morceau de patrimoine américain.

Le domaine présente une surface totale de plus de 210 000 hectares (soit une superficie de + de 2 000 km², plus grande que New-York et Paris réunies !). La propriété comprend 1 000 puits de pétrole, plus de 12 000 hectares de terres agricoles, 6 800 têtes de bétail et 500 chevaux. Après des années de discorde entre les héritiers de W.T. « Tom » Waggoner, le ranch avait finalement été mis sur le marché en août 2014. Le mandat de vente exclusif a été remporté par Bernard Uechtritz de l'agence Briggs Freeman Sotheby's International Realty.

Alexander Kraft conclut : « Sotheby's International Realty reste la référence incontournable dans le secteur de l'immobilier de prestige à l'échelle mondiale, comme en atteste cette vente record. Actuellement, nous avons par exemple à la vente une villa « château de Versailles » en Floride sur plus de 4 000m² pour 159 M$, un ranch en Californie sur plus de 96 ha pour 125 M$ ou encore un chalet dans le Colorado sur plus de 33ha à vendre pour 100M$. Mais aussi quelques propriétés de star comme l'ancienne demeure de Michael Jackson à Montecito (Californie) pour 100 M$ ou la ferme de Tom Cruise dans le Colorado pour plus de 59 M$ ».

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france immobilier de luxe

Challenges du 19 janvier 2016

La France, valeur refuge pour l'immobilier de luxe

Le marché de l’immobilier de luxe a terminé l’année 2015 au champagne: les ventes, qui avaient fléchi avec les attentats de novembre, ont repris à la toute fin de l’année. Les prix sont aussi à nouveau orientés à la hausse. A la (dé-)mesure de ce château de style « Louis XIV » mais totalement neuf, vendu il y a quelques semaines à Louveciennes pour … 275 millions d’euros !

« La France est, en matière d’immobilier, une valeur refuge, et profite des troubles au Moyen-Orient » explique Thibault de Saint-Vincent, PDG de Barnes International. Les Américains sont aussi très présents. Mais pas pour les mêmes raisons. Avec son glissement de 30% en quelques mois face au dollar, l’euro permet de faire de belles affaires pour… les étrangers. Du coup, les prix de l'immobilier européen apparaissent bon marché aux Américains, qui reviennent en masse. Les Russes, qui ont vu leur monnaie s’effondrer face à l’euro et au dollar, ont en revanche quasiment disparu du marché, alors qu’ils faisaient les beaux jours de la Cote d’Azur et de certaines stations comme Courchevel il y a encore trois ans.

Le retour des acheteurs français

Il faut ajouter une troisième catégorie d’acquéreurs de luxe: les Français. Ils avaient disparu lorsque les prix flambaient et que les marchés financiers offraient de meilleurs rendements. Pour Alexander Kraft, le président de Sotheby’s International Realty France-Monaco, la période leur est à nouveau propice, car les prix ont reculé depuis trois ans et que les alternatives, dans un monde où il faut pratiquement payer les banquiers pour mettre son argent à l’abri, ne sont plus aussi attractives. Du coup, depuis quelques mois, ces acheteurs nationaux sont de retour. Encore que « nationaux » est un terme un peu exagéré: nombre des Français acheteurs de propriétés de luxe en France sont en effet des résidents à l’étranger, qui investissent depuis la Belgique, la Suisse  et le Royaume Uni…

Que trouvent-ils ? Des bien dont le prix au m² peut dépasser 30.000 euros dans le centre de la capitale, avenue Montaigne ou à Saint-Germain-des-Prés. Chez Féau, par exemple, un acheteur a accepté de débourser 27.000 euros par mètre carré pour un 115 m² avec terrasse de 151 m² et… vue sur la tour Eiffel. Mais ce n’est pas le cas de tous les acheteurs. Et notamment des Français. Pour un million d’euros, ils peuvent en effet trouver de très jolis biens, idéalement situés, comme vous pourrez le voir dans ce diaporama ci dessous qui présente 25 biens dans toute la France

A Paris, par exemple, il est possible de dénicher ce bel appartement dans le quartier du Marais. Il dispose de deux chambres et de tout le charme qu’on attend d’un appartement refait avec goût dans ce quartier très prisé. Ou un atelier d’artiste dans le 14ème, avec un grand terrasse plein sud.

En Province, pour un million d’euros, on peut obtenir au choix une ravissante gentilhommière (XVIIe) en Dordogne, un château ancien près d’Aix en Provence, un autre, avec vue sur mer, dans les côtes d’Armor. Ou une cabane chic, pleine de  charme, intégralement conçue avec des matériaux recyclables, au Cap-Ferret, en Gironde…

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article sur le château de Castille dans le Figaro

Le Figaro du 4 décembre 2015

Des fresques de Picasso ornent ce château près d’Uzès

Ce château du XIIIe siècle est à vendre. Il a appartenu à l’historien d’art Douglas Cooper et c’est là que son ami, Picasso a joué au «directeur artistique» en supervisant l’installation d’incroyables

Près d’Uzès, le château de Castille n’est pas un château comme les autres. Ce ne sont ni les souvenirs historiques, ni le mobilier d’époque, ni l’emplacement qui font le sel des lieux, mais plutôt des souvenirs artistiques laissés par Pablo Picasso. Le château possède en effet cinq fresques sorties de l’imagination du célèbre peintre. Pourquoi sorties de son imagination? Parce qu’il ne les a pas peintes lui-même, mais en a plutôt supervisé la réalisation qui a dû être faite à l’aide d’une machine capable d’inciser le béton. Le Figaro immobilier vous les fait découvrir.

Le château (560 m² dont 7 chambres et 180 m² de pièces de réception) est aujourd’hui en vente chez Sotheby’s International Realty pour 8,9 millions d’euros. Avec ses tours rondes, ses proportions parfaites, c’est un exemple réussi de l’architecture régionale de l’époque. Rénové et agrandi aux XVIIe et XVIIIe siècles, il s’est enrichi d’une grande colonnade en forme de U bâtie au bout de l’allée principale, de balustrades et de balcons. Les fresques, mais aussi la façade du château et ses colonnades sont classées et le parc de 2 hectares comprend à la fois un jardin à la française et une partie boisée de chênes verts. 
 

Rien ne prédisposait a priori le château de Castille à abriter des fresques de Picasso. C’est un concours de circonstances, une histoire d’amitié qui s’est jouée là. En 1950, le château de Castille a été racheté par Douglas Cooper, historien d’art et collectionneur britannique. Ce personnage excentrique peu connu des Français, qui a reçu la médaille militaire française après la seconde guerre mondiale, a réussi à faire arrêter un des conseillers artistiques d’Hitler et à découvrir de nombreuses œuvres volées par les nazis.

Ami de Picasso, c’est tout naturellement qu’il l’a accueilli à plusieurs reprises dans son nouveau refuge. Le peintre devait s’y sentir bien, puisque l’artiste a voulu acheter le château en 1958 ( il finit par s’offrir le château de Vauvenargues près d’Aix-en-Provence non loin de la montagne Sainte-Victoire).

Dans son livre «Picasso’s Concrete Sculptures», Sally Fairweather raconte comment ont été installées ces fameuses gravures murales: lorsqu’en 1962, Cooper décrivit à Picasso comment Carl Nesjar avait gravé ses dessins pour le «Colegio Oficial d’Arquitectos» à Barcelone ( on peut encore admirer là-bas trois frises que le sculpteur norvégien a réalisées sur la façade de l’immeuble de l’Ordre des Architectes, en se basant sur des dessins du peintre), Picasso rebondit. «Eh bien, si vous êtes si enthousiaste, donnez-moi votre mur et nous ferons quelque chose à Castille», lança alors l’artiste.

Et il choisit pour support le mur d’un bâtiment dans le jardin. Il fallut un an pour passer du rêve à la réalité et pour faire graver par Carl Nesjar, sous l’œil de Picasso, cinq de ses dessins dans le béton. Le maître fut ravi du résultat, comme Cooper le note à plusieurs reprises dans son journal de l’été 1963. Le futur propriétaire pourra lui aussi bientôt admirer jour après jour ces incroyables fresques. 

par Carole Papazian

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immobilier de luxe, marché parisien

Propriétés de France du 23 octobre 2015

Immobilier de luxe : un marché parisien en grande forme


L’amélioration annoncée en début d’année continue toujours dans le secteur de l’immobilier. Avec une forte progression des ventes constatées pour les biens haut de gamme.

L’embellie se confirme. Le marché de l’immobilier retrouve peu à peu des couleurs, et le luxe n’est pas en reste. Plus spécialement à Paris où celui-ci affiche des résultats très positifs. Une reprise du prestige qui a touché tous les professionnels du secteur, parmi lesquels quelques grands acteurs comme Barnes, Sotheby's International Realty France, Emile Garcin et Daniel Féau 

Pour ce dernier, les acquéreurs ont clairement fait leur retour. Entre janvier et septembre 2015, le groupe a connu une forte progression de ses ventes. + 61% sur l’ensemble de ses agences situées dans l’Ouest parisien, avec un record enregistré par celle de Neuilly-sur-Seine (+110%), par rapport à la même période en 2014.

Barnes profite également de ce regain d’intérêt. Le nombre de transactions à Paris est en hausse de 35% sur les trois premiers trimestres de 2015. Une progression qui contraste avec une année 2014 plutôt morose.

De même pour les agences de Sotheby’s, dont le nombre de ventes n’a cessé de croître au cours de l’année. Une amélioration confirmée par Frank Sylvaire, directeur associé de Paris Ouest Sotheby’s Realty. Le chiffre d’affaires de son agence, située avenue Victor Hugo, a bondi de 20%. « Après deux ans de ralentissement, le marché de l’immobilier de luxe a été très actif à Paris et cela se poursuit depuis. »
 

Des conditions favorables pour l’achat

Trois facteurs sont à l’origine de cette progression constante. La parité entre l’euro et le dollar a été un élément primordial dans cette reprise. Les clients étrangers ont ainsi pu faire un retour en masse sur le marché. Russes et Chinois sont moins présents et font place au retour des clients anglo-saxons. Souvent des Américains pour qui le taux de change est redevenu intéressant. Alexander Kraft, PDG de Sotheby's, interviewé dans le Club Immo, confirme cette tendance. « On a vendu deux appartements dans le 16e arrondissement pour cinq millions à des Américains qui ont voulu acheter un petit pied à terre. »
 

Cette augmentation des ventes s’explique aussi par des taux d’intérêt historiquement bas. Autour de 2% depuis le début de l’année. Les acheteurs français, moins frileux, n’hésitent plus à faire l’acquisition de biens haut de gamme.

Ceci, conjugué à un recul constant des prix, a permis le retour des acquéreurs, pressés d’investir et de faire des belles opérations à Paris. En effet, l’accumulation des stocks entre 2011 et 2014 a permis un ajustement des prix de l’immobilier de luxe. Les vendeurs, plus raisonnables, ont ainsi dû baisser leurs prix. Entre 5 et 20% pour Barnes en France, entre 12 et 20% pour Daniel Féau uniquement sur le marché parisien. Des nouveaux prix qui ont motivé les acquéreurs à revenir. 
 

Des quartiers prisés par les clients

Si certaines zones de Paris restent toujours privilégiées par la clientèle, à l’instar de l’Ouest parisien (8e, 16e, 17e) et de la rive gauche (5e, 6e, 7e), de nouvelles demandes apparaissent. « Nous voyons des étrangers et des Français qui vont vers le 9e, 11e, 10e et même vers Bastille », indique Nathalie Garcin, la directrice d’Emile Garcin, groupe d’agences spécialisées dans l’immobilier de prestige.

Des clients qui cherchent des biens de plus en plus atypiques. « Des loges, des ateliers (…). Nous avons même plus de demandes dans le 14e et le 15e, notamment pour des maisons. »

Des secteurs géographiques qui correspondent à des clientèles différentes. Les acquéreurs français recherchent avant tout une « vie de quartier » ou veulent se rapprocher de la famille. Ils s’intéressent essentiellement à des biens localisés près des commerces et des écoles. Une perspective distincte de la plupart des clients étrangers, souvent des Américains, des Britanniques et des Belges, qui rêvent de pouvoir s’offrir une adresse de prestige. À l’instar du Triangle d’Or, partie du 8earrondissement délimitée par les avenues Georges V, Montaigne et des Champs Elysées.

Des secteurs restreints qui doivent pourtant répondre à certaines prestations. Parmi lesquelles une vue dégagée, un très bon emplacement et des étages élevés. 
 

Une reprise à nuancer selon les types de biens

Selon les biens achetés, l’évolution des ventes n’est pas la même. Précision que marque Richard Tzipine, directeur général chez Barnes, qui nuance l’augmentation selon le prix des biens. Au cours des neuf premiers mois de 2015, celle-ci est de 46,3% pour les biens inférieurs à 4 millions d’euros. Pour les biens supérieurs à cette somme, le nombre de ventes a accusé une baisse de 17%. « Les grands appartements de 300m² et plus ont encore du mal à trouver preneur, surtout lorsqu’ils présentent des ‘‘défauts’’, comme un étage bas, la nécessité de faire des travaux, un vis-à-vis ou une adresse peu valorisante ».

Pour autant, la situation tend aujourd’hui à s’améliorer pour les logements exceptionnels, dont le prix dépasse les 10 millions d’euros. Certains clients étrangers reviennent acheter à Paris des grands hôtels particuliers. Certains sont d’ailleurs disponibles sur le marché, comme l’indique Alexander Kraft. « Nous avons un hôtel particulier magnifique sur l’avenue Foch à vendre. Son prix : 30 millions d’euros. »

Par Sophie Vincelot, publié le 23 oct. 2015

evolution prix paris, haut de gamme

​Explorimmo, / le Club Immo / Le Figaro

du 9 septembre 2015

Ajustement des prix de 10 à 20 %, meilleures conditions d'acquisition, retour des Français dans le haut de gamme...Après des années de crise, Alexander Kraft se félicite du regain d'intérêt pour l'immobilier de prestige. Interview Olivier Marin.

Club Immo : Avec la baisse de prix, la relance de l'activité constatée dans l'immobilier de prestige au 1er trimestre, a-t-elle été confirmée cet été ?
Alexander Kraft. Absolument. Après l'accumulation de stocks de biens sur le marché ces trois dernières années, les prix sont aujourd'hui sous pression. Les ajustements de prix se sont réalisés plutôt de façon confidentielle. Or, aujourd'hui, ils le sont de manière officielle, c'est-à-dire dans les vitrines. L'ajustement est de l'ordre de 10 à 20 %, ce qui motive les acquéreurs qui reviennent sur le marché. De plus en plus de transactions sont réalisées avec des prix à la baisse que ce soit à Paris ou en province. La bonne nouvelle est que les Français sont de retour dans l'immobilier de prestige.

Comment évolue le marché parisien dans votre segment ?

C'est toujours le marché le plus réactif. Depuis le début de l'année, nous constatons une hausse de l'activité. Récemment nous avons vendu par exemple deux biens à plus de 7 millions d'euros dont un hôtel particulier dans le 16ème arrondissement, et deux autres à plus de 5 millions d'euros. En dépit du retour des Parisiens, les étrangers sont toujours présents. S'il y a moins de Russes et de Chinois, les Américains reviennent, attirés par les taux de change attractifs. Très récemment, nous avons encore vendu deux appartements dans le 16ème arrondissement à des Américains qui souhaitaient juste disposer pour leur famille d'un petit pied à terre dans la capitale.

Et le marché en province ? quels sont vos plus beaux biens à la vente ?

Les prix s'ajustent plus lentement qu'à Paris. Nous avons vendu plusieurs biens autour de 10 millions d'euros, d'autres sont en négociation autour de 20 millions. Par ailleurs, nous avons actuellement deux biens exceptionnels à la vente (reportages dans Propriétés de France NDLR). Il y a tout d'abord le hameau provençal de l'acteur Johnny Depp, qui été soigneusement restauré, avec la maison principale, un restaurant de village, une église, un petit garage. La propriété est vendue entièrement meublée avec même des effets personnels de la star de cinéma. Ce hameau de rêve est proposé pour un peu plus de 23 millions d'euros. L'autre bien d'exception est le château de la Croix des Gardes à Cannes, édifié en 1919 qui a donné son nom au quartier cannois. Il dispose de plus de 1200 mètres carrés habitables, entièrement rénové avec 10 hectares de terrain. Ce château de légende a notamment servi de décor au film d'Alfred Hitchcock « La main au collet « en 1955 avec Cary Grant et Grace Kelly. Il est proposé au-delà des 50 millions d'euros. C'est un bien unique avec une histoire et un charme fou. Nous avons actuellement plusieurs clients internationaux intéressés. Parmi les autres biens de stars ou atypiques, nous avons le ranch de Tom Cruise en vente dans le Colorado pour 59 millions de dollars ou encore la propriété de Michael Douglas à Majorque pour plus de 50 millions d'euros sans oublier un magnifique hôtel particulier situé sur l'avenue Foch pour 30 millions d'euros.

Vous êtes donc optimiste sur ce marché du haut de gamme ?

Oui car aujourd'hui, c'est vraiment un marché d'acquéreurs. Il y a beaucoup de choix. Et les prix sont en baisse. C'est le moment d'acheter d'autant que les Français peuvent bénéficier des conditions d'acquisitions favorables avec des taux très bas. Les biens de qualité ne manquent pas. Il faut en profiter.
 
article du Figaro à propos de Sotheby's

le Figaro du 20 juin 2015

L’acteur américain tourne une page de sa vie en se séparant de sa propriété du Var, où il se réfugiait autrefois en pleine nature avec Vanessa Paradis et leurs enfants. Le Figaro Immobilier vous ouvre ses portes.

C’est un pan de vie qui se tourne. Avec la vente de la maison qu’il possède dans le sud de la France, dans les terres, à 25 kilomètres de Saint-Tropez, Johnny Depp passe à autre chose. Après sa séparation avec Vanessa Paradis, l’acteur américain a continué à séjourner dans ce lieu qui lui ressemble et à y inviter ses amis. Le cinéaste Tim Burton, le peintre et réalisateur Julian Schnabel ont été du nombre.

Les habitants du Plan-de-la-Tour protégeaient d’ailleurs l’anonymat de la star et de sa famille, qui ont passé là beaucoup de temps ces quinze dernières années. «Ils se gardaient bien d’indiquer aux touristes qui passaient par là, où se trouvait la maison», explique un habitué de la région. Pourtant, cette propriété est à deux pas du village. Mais elle est bien cachée, entourée de murs. Un mélange de décontraction, d’exotisme, un peu bobo. Un lieu où séjourner en toute discrétion en pleine nature.

Le Figaro Immobilier vous fait découvrir les photos de ce lieu plein de charme et jusqu’ici très privé: le hameau vu du ciel, la chapelle reconvertie en maison d’amis, la cave revue et corrigée... Plus qu’une simple propriété, c’est tout un hameau provençal qui est niché là avec 1000 mètres carrés de surfaces habitables (dont 400 m2 pour la maison principale). Rien d’ostentatoire toutefois, juste le Sud comme on en rêve. Sur 15 hectares tout de même, avec deux piscines, une dizaine de maisons d’amis, parfois insolites, et un vrai skatepark. Un autre couple célèbre, Brad Pitt et Angelina Jolie, a lui aussi craqué pour le soleil de Provence. Leur propriété, plus éloignée des côtes, s’étend sur 500 hectares.

Selon Sotheby’s International Realty France Monaco, qui a un mandat exclusif de vente, des Anglais ou des Américains fortunés désireux d’accueillir leurs (nombreux) amis pourraient être tentés par cette propriété «si française». La maison a une personnalité, loin de la déco d’un hôtel de luxe de certaines résidences secondaires de stars hollywoodiennes.

Ambiance un rien bohémienne, sable autour de la piscine pour avoir l’impression d’être sur une île exotique, cave à vins où flotte l’âme du pirate des Caraïbes, chapelle et roulotte reconverties en maison d’amis, l’esprit «gypsy» a été décliné partout. Jusqu’à un crâne oublié dans la cave à vins de l’acteur, amateur de vins de Bordeaux, et à une guitare de ce passionné de musique qui dort sur un fauteuil… Cette maison où les souvenirs des enfants, Lily Rose et Jack, sont encore présents, le maître des lieux l’a façonnée au gré de ses envies, chinant baignoires en cuivre et meubles d’horizons divers. La plupart resteront là, les livres aussi. Tout comme certaines toiles peintes par l’acteur. Depuis l’achat de la propriété en 2001, Johnny Depp a investi environ 10 millions de dollars dans ces murs.

«Il espère que quelqu’un d’autre va profiter de la propriété autant qu’il a pu le faire et qu’elle lui apportera le même bonheur qu’elle lui a apporté», explique Alexander Kraft, le PDG de Sotheby’s International Realty France- Monaco. Les visites de potentiels acquéreurs vont commencer...

Ecrit par Carole Papazian
article du Point à propos de Sotheby's

Le Point du 9 juillet 2015

Immobilier : les Anglais reviennent et les Chinois arrivent

Ça s' en va...et ça revient! Dopés par la reprise économique outre-Manche, un euro faible et une correction des prix immobiliers en France, les acquéreurs britanniques font un retour en force sur le marché des résidences secondaires dans l ' Hexagone. «Toujours au sommet du podium des acquéreurs étrangers, leurs achats ont grimpé de33 % en2014 et bondi de % sur les cinq premiers mois de l ' année», observe François Laforie, directeur général de BNP Paribas International Buyers. «Un client londonien a déboursé 2,4 millions d'euros pour un 6-pièces Avenue Foch, à Paris», indique Roger Abecassis, président de Consultants Immobilier. «LesAnglais retrouvent aussi le chemin des belles stations balnéaires comme Biarritz ou La Baule», ajoute
Alexander Kraft , PDG de Sotheby' s International Realty France et Monaco. Seul bémol à cette embellie , nos partenaires de la zone euro boudent toujours la France et le montant moyen des transactions des Anglais a reculé de 6% par rapport à 2013, selon l ' observatoire BNP Paribas.

Jusqu' ici quasi absents du marché de nos résidences secondaires, les ressortissants chinois y font une percée
remarquée. «Enquête d'investissements locatifs pérennes, des hommes d'affaires prospectent dans les beaux quartiers parisiens proches de l’Etoile», explique Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau. Son groupe a vendu à un business man basé à Hongkong un appartement de 200 mètres carrés avec terrasse au dernier étage d' un immeuble de l ' avenue Foch. «Symbole intemporel du luxe à la française, la Ville lumière attire
plus que jamais ce type de candidats fortunés», confirment d' autres acteurs comme Barnes et Coldwell Banker.
La Côte d'Azur n' est pas en reste. «Armés de budgets compris entre 5 et 2o millions d'euros, des acquéreurs chinois ciblent de vastes pied-à-terre sur la Croisette ou proches de Monaco», constate Sylvain Boichut, chez John Taylor. Tel ce Hongkongais qui vient d' acquérir, pour 4,8millions d' euros, une maison de vacances
et une villa mitoyenne pour y loger ses amis.

Ecrit par BRUNO MONIER-VINARD