Article dans "Le nouvel Economiste" du 2 février 2017

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Immobilier de prestige – belles pierres, beau fixe Un contexte favorable, des acheteurs français bien présents et de nouveaux acteurs étrangers

Après les années noires que furent 2012-2014, l’immobilier de prestige en France est de nouveau en grande forme grâce à une conjoncture redevenue favorable. Taux d’intérêt à leur plus bas niveau historique, parité euro/dollar optimale pour les acheteurs étrangers, prix revenus à des niveaux plus raisonnables et coup d’arrêt des réformes fiscales pour les Français : le temps est au beau fixe sur ce segment de l’immobilier qui attire les convoitises de nouveaux acteurs, essentiellement étrangers, et voit les Français revenir en force. Cette reprise devrait perdurer en 2017.

La reprise est là et bien là. Après trois années noires de 2012 à 2014, “les pires que l’on ait connues depuis 30 ans”, selon Alexander Kraft, pdg de Sotheby’s International Realty France & Monaco, l’immobilier de prestige voit de nouveau la vie en rose. Amorcée dès le début 2015 sur Paris, puis au second semestre de cette même année en province, la reprise s’est confirmée en 2016. Selon l’étude Xerfi dévoilée en juin dernier, elle devrait se poursuivre avec une hausse du marché de 10 % prévu pour 2016, et de 5 % en 2017.

“Amorcée dès le début 2015 sur Paris, puis au second semestre de cette même année en province, la reprise s’est confirmée en 2016”

Cette embellie s’explique par le fait qu’actuellement, tous les indicateurs sont au vert. Taux d’intérêt à leur niveau le plus bas depuis 100 ans (à moins de 2 %), parité euro/dollar favorable aux acheteurs étrangers, coup d’arrêt donné aux réformes fiscales ainsi que des prix plus raisonnables, ont permis le retour des acheteurs, notamment les Français. “Tous ces facteurs ont permis d’ouvrir une fenêtre opportunité pour les acheteurs”, indique Laurent Demeure, pdg de Coldwell Banker France et Monaco, pour qui l’immobilier de prestige en France est un “immobilier refuge”. Sotheby’s International Realty a réalisé 200 millions de volume de ventes au 3e trimestre 2016, et près de 250 millions au 4e trimestre, avec un prix de vente moyen établi à 1,3 million d’euros. Situation similaire chez Coldwell Banker, qui prévoyait pour fin 2016 une progression du volume des ventes de 35 % pour un total de 500 millions d’euros de transactions sur l’année.
 

La province en pleine forme


À une nuance près. “La progression est surtout importante en province, elle l’est dans une moindre mesure sur Paris”, précise Laurent Demeure. Le groupe Mercure, spécialisé dans les châteaux et biens ruraux, a quant à lui enregistré un record de ventes au deuxième trimestre 2016, en augmentation de 57,6 % par rapport au premier trimestre 2016. La vente des châteaux et manoirs a été multipliée par trois en un an. “Le marché des châteaux et des biens ruraux se porte bien”, indique Olivier de Chabot, son directeur général.

L’immobilier de prestige de tourisme est ainsi le seul segment à ne pas avoir connu la crise. “Nous n’avons pas connu de trou d’air entre 2012 et 2015. Il y a toujours eu un intérêt pour nos produits car ils sont très ciblés”, indique Dominique Ménigault, directeur général du groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, désormais présent dans l’immobilier de prestige avec le lancement de sa marque premium, née du rachat des résidences haut de gamme MGM. “Les premiers biens à être vendus dans un nouveau programme sont les plus chers. Le budget vacances n’est pas altéré pour nos clients premium”, ajoute-t-il.

“La progression est surtout importante en province, elle l’est dans une moindre mesure sur Paris”

Autre signe que le marché de l’immobilier de prestige se porte mieux, les biens partent plus vite. “La demande en matière d’appartements familiaux haussmanniens de 100-150 m2, situés à des étages élevés explose. Ce type de bien peut se vendre en 24 heures”, déclare Jérôme Quentel, directeur général d’Engel & Völkers France. Ce que confirme Thibault Chanel, pdg de l’agence éponyme, dont deux biens d’un montant supérieur à un million d’euros se sont vendus dans la journée. “À condition que ce soit des biens de qualité”, modère-t-il. Car, à l’instar de la clientèle étrangère qui souhaite poser ses valises dans des appartements sans défauts, les acheteurs français sont de moins en moins enclins à se lancer dans d’importants travaux de rénovation.
 

Un marché porté par les Français


Absents du marché de l’immobilier de prestige depuis 2012, les Français l’animent depuis début 2016. “Nombre de Français ont différé leur projet d’achat en raison d’un manque de confiance, d’une fiscalité pénalisante et de la peur de la fameuse taxe à 75 %”, souligne Alexander Kraft. Avec des prix revenus à des niveaux raisonnables, le marché attire de nouveau une clientèle française. “D’ordinaire, 50 % de nos acheteurs à Paris sont étrangers ; en 2016, les acheteurs étaient à 80 % français. Cela ne s’était pas vu depuis quatre ans”, précise Alexander Kraft.

“Absents du marché de l’immobilier de prestige depuis 2012, les Français l’animent depuis début 2016”

“Pendant trois ans, les vendeurs ont été trop gourmands et les acheteurs peu enclins à payer les prix demandés”, résume Jérôme Quentel, d’Engel & Völkers. Et si les Français ont eu tendance à délaisser Paris ces dernières années, ce n’était pas le cas des châteaux. “La clientèle française a toujours été présente et heureusement, car nous participons à notre manière à la conservation du patrimoine national”, indique Olivier de Chabot pour le groupe Mercure.
 

Le tri par nationalité


Si les Français, et notamment les expatriés, sont revenus sur le marché de l’immobilier de prestige, la clientèle étrangère s’est faite plus rare. Tous les acteurs de l’immobilier de prestige sont d’accord : l’état d’urgence comme les mouvements sociaux ont été autant de mauvais signaux envoyés aux acheteurs étrangers. “Beaucoup d’étrangers sont encore réticents à revenir en France. Les Américains craignent les attentats, les Russes ont disparu à cause des sanctions qui pèsent sur leur pays et les Chinois sont moins présents. On note un véritable tri par nationalité”, déclare Alexander Kraft.

“ Le marché des hôtels particuliers qui se vendaient auparavant jusqu’à 45 millions d’euros n’existe pratiquement plus depuis deux ans”

Des restrictions qui ne sont pas sans conséquence sur l’hyper-luxe encore en souffrance. “Le marché des hôtels particuliers qui se vendaient auparavant jusqu’à 45 millions d’euros n’existe pratiquement plus depuis deux ans”, regrette le pdg de Sotheby’s Realty. Paradoxalement, l’incidence de l’attentat de Nice le 14 juillet 2016 fut limitée. “Toutes les ventes qui devaient avoir lieu dans les semaines qui ont suivi se sont réalisées”, indique Alexander Kraft. Le pdg de Coldwell Banker France nuance : “depuis l’attentat, le marché niçois a ralenti ; en revanche, cela n’a pas eu d’impact sur le reste de la Côte d’Azur”. Plus résilients, les Européens et notamment les Allemands, les Belges et les Scandinaves, continuent d’être actifs dans l’immobilier de prestige.
 

Nouveaux acteurs sur le marché


Autre signe du dynamisme de l’immobilier de prestige : l’arrivée de nouveaux acteurs. Après l’Américain Coldwell Banker, présent en France depuis 2011, Engel & Völkers s’est implantée à Paris début 2016. Au bout d’un an, l’enseigne allemande annonce une centaine de ventes pour un volume de transactions de 75 millions d’euros. “C’est une belle performance pour une première année”, souligne son directeur général. Le Texan Keller Williams, qui dispose également d’une branche prestige, a récemment annoncé son intention de s’installer dans l’Hexagone. “Il y a de la place pour tout le monde, car nombre d’acteurs de ce marché occupent des niches”, précise Jérôme Quentel. Ce que semble confirmer Alexander Kraft, qui précise que les nouveaux entrants n’ont pas eu d’impact sur son chiffre d’affaires. Possible, car l’immobilier de prestige regroupe des réalités différentes et n’est pas toujours synonyme de biens chers ou d’ultra-luxe.

“Il y a de la place pour tout le monde, car nombre d’acteurs de ce marché occupent des niches”

Certes, le prestige de l’adresse compte. Le Triangle d’or, les VIe et VIIe arrondissements ont toujours la cote, de même qu’une partie du XVIe notamment auprès de la clientèle étrangère. Mais pour les Français, immobilier de prestige signifie également bâtiments prestigieux et patrimoine national. Histoire & Patrimoine (groupe Altarea Cogedim), spécialisé dans la réhabilitation et la rénovation d’anciens hôtels particuliers, casernes et couvents, l’a parfaitement compris. “Il existe un attrait renouvelé des Français pour leur centre-ville et leur patrimoine. Nous accompagnons ce mouvement en essayant d’offrir le meilleur des deux mondes : l’avantage du neuf dans l’ancien”, déclare Pierre-Olivier Thibault, directeur général du groupe. Un attrait favorisé par le lifting de la loi Malraux et du régime des monuments historiques inscrits, qui bénéficie de nouveau du même régime fiscal que les monuments classés. Leader sur ce marché, le chiffre d’affaires d’Histoire & Patrimoine est en constante progression. “300 logements ont été vendus en 2015 et 400 en 2016”, précise Alexandre Mauret, président d’Histoire & Patrimoine Développement et directeur général délégué du groupe Histoire & Patrimoine.

L’embellie connue par l’immobilier de prestige depuis 2015 devrait se poursuivre en 2017. “Il existe un véritable élan”, souligne Alexander Kraft, qui table sur un premier semestre très fort. Les présidentielles approchent et “la période électorale est toujours une période d’attentisme synonyme de marché atone pour l’immobilier”, précise Thibault Chanel. Pour autant, la sérénité est de mise chez les spécialistes de l’immobilier de prestige. “Quel que soit le président élu, les indicateurs sont stables et le demeureront”, conclut Olivier de Chabot.
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