Comment profiter de la pause ?
Après dix années de hausse ininterrompue, le marché marque une pause. Mais, selon le type de biens, le ralentissement est plus ou moins marqué. L’analyse des professionnels et nos conseils pour vous aider à décrypter les dernières évolutions et ainsi mieux acheter ou bien vendre.
Laurence Allard
A nouveau marché, nouveaux comportements
L’immobilier est loin d’avoir dit son dernier mot. Acheter présente toujours un certain intérêt dès lors que les candidats à l’acquisition s’approprient les nouvelles conditions du marché. Celles-ci sont aujourd’hui nettement plus favorables qu’il y a quelques mois.
Tout d’abord l’inflation. Si elle pénalise le pouvoir d’achat des Français dans leur vie quotidienne, elle soulage l’emprunteur s’il a acheté ou achète son logement à crédit. En effet, si, comme plus de 90 % des ménages, l’acquéreur a emprunté à taux fixe, le poids de sa mensualité dans son budget diminue chaque année du montant de la revalorisation de ses revenus. Il ne subit pas, à l’inverse du locataire, l’indexation de son loyer sur un indice, que ce soit celui de la construction ou actuellement celui de l’indice des prix. La valeur de son bien s’apprécie d’autre part du montant de la hausse des prix. Ce qui limite l’ampleur de la baisse si cette dernière venait à se produire.
Autre condition favorable : les taux d’intérêt devraient rebaisser dans les mois qui viennent. Le ralentissement de l’activité économique a arrêté le mouvement de hausse amorcé en 2006, qui s’est traduit pour certains par une augmentation de l’ordre de 20 % de la mensualité ou par un allongement de plus de cinq ans de la durée d’emprunt. Ces nouvelles conditions ont dissuadé beaucoup de passer à l’acte, voire ont amené ceux qui étaient « juste » à se désister.
Pour résoudre la crise financière qui n’en finit pas, la Réserve fédérale américaine ne cesse d’abaisser ses taux. Ils sont aujourd’hui à un niveau qui n’avait pas été vu depuis les années 80 et pourraient encore diminuer dans les prochains mois. La Banque centrale européenne, qui jusqu’alors résiste à la baisse, ne pourra pas ne pas suivre le mouvement, d’autant que l’économie ralentit.
D’ores et déjà, depuis novembre, les taux des crédits immobiliers n’augmentent plus ; ils baissent même pour certains emprunteurs et sur certaines durées d’emprunt (quinze ans). Cette baisse combinée à la déduction des intérêts d’emprunt votée dans le cadre de la loi Tepa redonne de la solvabilité aux ménages. « Nous sommes revenus au niveau de janvier 2006 , estime Gabriel Benoît, président de Crédit Logement. A la réserve près que si elles n’ont pas durci leurs conditions de crédit, les banques les appliquent désormais de façon draconienne, excluant ainsi les candidats à l’acquisition un peu "juste". »
Mais, surtout, le ralentissement des transactions et des prix redonne la main aux acheteurs. Ou du moins à certains, car le marché, après avoir monté ces dix dernières années de manière homogène, évolue différemment selon le type de biens. Les négociations réapparaissent et peuvent concerner 10 %, voire 30 % du prix.
Quelle baisse ?
Indéniablement, le marché ralentit et va ralentir et le prix de certains biens baisser. « Il n’y a pas d’exception française ! La France n’échappera pas au retournement du cycle , estime Alexandre Milicourtois, directeur du groupe Xerfi, un institut indépendant d’études économiques. Même si la progression a été moins forte qu’en Irlande, où les prix ont progressé sur les dix dernières années de 243 %, ou qu’en Espagne (+ 189 %), la France a participé, au même titre que douze autres pays, au cycle de hausse (+ 143 %). Nos voisins ralentissant, notre pays suivra la même tendance. » Et de justifier : le cycle a été hors norme par son ampleur, par sa durée-dix ans-, par sa géographie-la hausse a touché Paris, mais également la province, les prix en régions augmentant même dans les dernières années plus vite que dans la capitale-, par sa déconnexion des fondamentaux économiques, et en particulier de l’évolution des revenus. Depuis 2000, ces derniers n’ont progressé que de 20 %, soit cinq fois moins que les prix de l’immobilier. « Pour acheter aujourd’hui un logement de 205 000 euros, il faut en moyenne mobiliser cinq années de revenus ou trente ans d’épargne. » Autre indicateur de la baisse du pouvoir d’achat des ménages : « Pour une mensualité de 1 000 euros, un acquéreur en 2000 achetait 71 m2 ; en 2007, 47 m2 , explique Christophe Crémer, président de meilleurtaux.com. Pour la première fois en 2007, la capacité d’emprunt des ménages a baissé (-2,2 %). La hausse des taux des crédits a fait plus que compenser le ralentissement de la hausse des prix, aggravant la dégradation de la solvabilité des candidats à l’acquisition, alors qu’entre 2000 et 2006 la baisse de 2,3 % des taux d’intérêt avait compensé partiellement la hausse des prix. » Toujours pour une mensualité de 1 000 euros, un ménage pouvait emprunter 201 000 euros en octobre 2005, 195 000 en janvier 2006, 187 000 en janvier 2007 et 176 000 aujourd’hui. Soit une baisse de 14 % de sa capacité d’emprunt en un peu plus de deux ans.
Alexandre Milicourtois estime la baisse possible des prix à 17 % d’ici à 2010. « Il n’y aura pas de krach. Le marché n’effacera pas toute la hausse pour au moins trois raisons : au départ, la hausse n’a été qu’un simple rattrapage après des années de sous-valorisation ; la pression démographique se traduit par l’arrivée chaque année de 300 000 ménages supplémentaires ; l’excédent de liquidités qui existe dans le monde se reportera en partie sur l’immobilier. » Aussi ce dernier prévoit-il une reprise de la hausse à partir de 2010.
Si les économistes sont unanimes à annoncer une correction, les divergences portent sur son ampleur. Mathilde Lemoine, de HSBC, prévoit une baisse du marché de 3 % en 2008, le Crédit agricole de 5 %... Plus prudents, les hommes de terrain ne constatent, eux, qu’un ralentissement. René Pallincourt, président de la Fnaim, table sur une progression des prix dans l’ancien de 2 à 3 %. Il en est de même de Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs pour le neuf... Pour l’heure, en effet, la baisse n’est pas inscrite dans les chiffres. Et elle l’est d’autant moins que des signaux contradictoires apparaissent : des hausses succèdent aux baisses. Ainsi, en février, selon le dernier indice de la Fnaim, les prix des appartements anciens ont progressé après trois mois de baisse. De même, après avoir baissé les deux premiers mois de l’année, les transactions se sont redressées en mars.
Un simple répit ? « En immobilier d’habitation, le ralentissement des transactions précède toujours la baisse des prix », constate Guy Marty, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Ce n’est qu’après six mois de latence que les particuliers vendeurs réajustent leur prix. Or l’allongement des délais de vente est manifeste pour certains biens.
Quelle évolution pour quels biens ?
En période d’ajustement, tous les biens n’évoluent pas de la même façon. Si la hausse des prix a été homogène, des différences sont en train de réapparaître selon la population à laquelle les biens s’adressent, selon le type de logement, sa superficie, selon la nature des vendeurs... Si bien qu’aujourd’hui, que vous soyez acheteur ou vendeur, il vous faut appréhender le marché spécifique sur lequel vous êtes placé ou vers lequel vous souhaitez aller. Vous ne pourrez pas obtenir le même prix ni la même offre de biens...
Le neuf. En nombre de transactions, le marché du neuf ralentit tout d’abord plus vite que celui de l’ancien. Les ventes n’ont progressé en 2007 que de 0,9 % (127 000 unités vendues), alors que la hausse dépassait 20 % en 2002-2003. « La crise des subprimes a marqué un véritable tournant. Alors qu’au premier semestre le nombre des réservations progressait de 12 %, il diminuait de 10 % au second », relève Alain Dinin, président de Nexity. Autre indice : selon le dernier observatoire du financement des marchés résidentiels, le volume des crédits a diminué en 2007 de 1,8 % dans le neuf, alors qu’il a progressé de 4,8 % dans l’ancien. Or tant les investisseurs que les acquéreurs occupants utilisent le crédit pour financer leur achat. Et les premiers mois de 2008 amplifient la tendance avec une baisse estimée des montants de prêts accordés de 12 % en janvier, de 10 % en février et de 5 % en mars.
A ce comportement différent entre le neuf et l’ancien, il y a au moins quatre explications. Même si l’écart s’est estompé ces dernières années, les prix dans le neuf sont plus élevés. Cette cherté conjuguée avec la hausse des taux d’intérêt a exclu du marché les clients les plus modestes, et en particulier les primo-accédants, clientèle par excellence des programmes neufs en périphérie des villes. Mais, surtout, le nombre d’investisseurs dans le neuf qui s’était fortement accru, représentant en 2006, selon les chiffres de la FPC, 53 % des ventes, s’est considérablement restreint avec la hausse des taux, l’encadrement des loyers, les craintes de ne pas trouver de locataires... Cette clientèle ne représentait plus que 48 % des acheteurs en 2007, voire moins de 40 % sur les derniers mois. Faute de foncier, l’offre de biens neufs s’est déplacée également de plus en plus loin des centres-villes ou des lieux d’activité, augmentant ainsi pour de nombreuses familles le coût des transports, dissuadant les personnes âgées de s’y installer... Dans le même temps, portés par l’euphorie du marché, les programmes lancés il y a dix-huit mois à deux ans se sont multipliés...
Qu’en déduire ? Que les acquéreurs ont aujourd’hui davantage de choix. Mais ce n’est pas vrai pour tous les types de biens ! Si l’immeuble est bien situé, ne pas acheter présente le risque de ne pas retrouver dans les prochains mois un bien identique. En effet, le foncier est limité et les promoteurs annulent ou retardent aujourd’hui certains programmes pour ne pas connaître les mêmes difficultés d’écoulement que pendant la dernière crise immobilière des années 90.
Une baisse des prix ? Rien n’est moins sûr. Ainsi, à Paris, malgré quelques désistements, les promoteurs affichent une grande sérénité au regard du déséquilibre entre la demande et l’offre. Sur les biens de qualité, favorablement situés, les promoteurs peuvent se permettre d’allonger les délais de commercialisation.
Sur les immeubles en revanche moins bien situés où l’offre est abondante, il peut exister une fenêtre de négociation. Tout dépend du promoteur, de son stock d’immeubles, de sa capacité à faire le gros dos... Les difficultés ne sont pas de même ampleur que lors des années 90. « On évalue à 2 600 logements la totalité de l’offre commerciale qui porte sur des biens construits », explique Jean-François Gabilla. D’ores et déjà, certains promoteurs ont corrigé le tir : reconvertissant des produits destinés aux investisseurs en une offre à l’accession... Reste que des promoteurs commencent à proposer le parking, la cuisine équipée... La marge de négociation sera d’autant plus forte que des programmes lancés sont attendus dans les prochains mois au même endroit... A vous de réaliser votre propre enquête de terrain !
Il existe sur le marché du neuf un segment qui échappe aujourd’hui à la correction : celui des zones dites Anru qui bénéficient de prix maîtrisés, d’une TVA à 5,5 %, du prêt à taux zéro majoré... Preuve qu’il existe toujours une demande solvable pour des biens ne dépassant pas un certain prix. Un marché qui pourrait s’étendre avec l’extension de ces zones prévue dans le cadre du projet de loi qui doit être discuté avant l’été au Parlement. « Il faut davantage s’occuper de la demande que de l’offre », estime Alain Dinin, dont le groupe devrait prochainement proposer aux primo-accédants une offre de crédit à taux préférentiel.
Autre marché en bonne santé : celui des résidences services : étudiantes, d’affaires, seniors. La demande est supérieure à l’offre en raison notamment des avantages fiscaux qui améliorent la rentabilité.
L’ancien.
C’est plus que jamais une succession de micromarchés, une vraie peau de léopard », estime Patrick-Michel Khider, coprésident de Laforêt Immobilier. Ainsi, « les biens haut de gamme n’enregistrent aucune baisse », constate Charles-Marie Jottras, président de Féau. « Les étrangers sont toujours aussi présents », surenchérit Alexander Kraft, directeur Europe de Sotheby’s International Realty France. Toujours selon les derniers chiffres de Knight Frank, les ventes aux acquéreurs internationaux se sont accrues de 15 % en 2007. Sur ce type de biens, pas de miracle à attendre pour l’acheteur, en dehors de quelques opportunités très ponctuelles dues à des situations exceptionnelles. Les fameuses « bonnes affaires » dont on a entendu parler mais qu’on ne voit jamais !
Une réduction de l’offre.
Pour les biens plus classiques, la segmentation se fait sur les budgets-en régions, les biens supérieurs à 300 000 euros trouvent plus difficilement preneurs-et sur la qualité. Tout défaut sur l’emplacement ou le plan se paie. Plusieurs constats : les biens surévalués par rapport au prix du marché ne se vendent plus, et ne sont quelquefois même plus visités. Le vendeur ne peut plus espérer que le prix du marché rattrape ses prétentions, comme c’était le cas ces dix dernières années. « Il peut craindre de vendre moins cher que le marché, car le bien aura été "grillé" auprès des acheteurs qui auront constaté qu’il est en vente depuis plusieurs mois », mettent en garde les agents immobiliers.
Les propriétaires étant des particuliers qui ont parfois acheté avant de vendre, les négociations redeviennent monnaie courante. Acculés par le coût de leur prêt-relais, certains vendeurs ne peuvent attendre indéfiniment et les autres n’y ont pas non plus forcément intérêt. Les baisses par rapport aux prix affichés peuvent alors atteindre 10 %, voire dépasser 20 %.
Après une période d’observation de la part des vendeurs, des réajustements de prix peuvent apparaître dans les six prochains mois. Mais il est aussi à prévoir, comme ce fut le cas pendant la crise des années 90, une réduction de l’offre, des vendeurs retardant la mise sur le marché du bien dans l’attente de jours meilleurs. Or ces biens retirés de la vente sont souvent de bonne qualité.
Dans les prochains mois, l’acheteur va devoir arbitrer entre son souhait d’acheter éventuellement moins cher et le risque de ne pas retrouver avant longtemps un bien équivalent. A contrario, il n’est plus tenu de se décider vite pour ne pas supporter les hausses à venir
Source Reference:
http://www.lepoint.fr/actualites-immobilier/2008-04-04/special-immobilier-2008-comment-profiter-de-la-pause/1085/0/235080
