Luxusimmobilien - eine stilvolle Investition
Luxusimmobilien bieten nicht nur Lifestyle und Lebensqualität, sondern können gleichzeitig auch eine attraktive Investition sein - wenn die wichtigsten Spielregeln beachtet werden. Die Do's und Dont's des Luxusimmobilien - Kaufs vom führenden Experten in Europa.
Von Alexander V. G. Kraft, LL.M.
Präsident, Sotheby's International Realty France - Monaco
Die bis zum Erbrechen zitierte Maklerweisheit „location, location, location" hat, allem Klischee zum Trotz, auch heutzutage noch unvermindert Gültigkeit. An einer Immobilie kann eben fast alles geändert werden, nur die Lage nicht... . In der Regel wird sich eine nur durchschnittlich erhaltene Immobilie in Spitzenlage besser verkaufen lassen als ein perfektes Objekt in der Einöde... . Daher sind immer neue, als „Geheimtipp" gehandelte Märkte mit gesunder Skepsis zu geniessen. Erst nach einigen Jahren zeigt sich in der Regel, ob ein „neuer" Markt das Zeug zu einem beständigen „Hotspot" hat, oder nur ein kurzlebiges Trendziel war. Marrakesch in Marroko z.B. hat sich in den letzten 10 Jahren von einer exotischen Hochburg der Bohême zu einem anscheinend langfristig interessanten Markt entwickelt; ähnliches gilt für Ibiza und Mallorca, die vor nur 15 Jahren noch als Hippie - respektive Putzfrauen - Insel verspottet wurden. Die Region Marken in Italien dagegen wird seit einigen Jahren immer mal wieder als die „neue Toskana" gepriesen, ohne wirklich auch nur annährend deren Status zu entwckeln.
Welche Faktoren entscheiden dann aber langfristig über das Wohl und Wehe eines Luxus - Immobilienmarktes? Wichtigster Faktor ist und bleibt die Erreichbarkeit: Auch das schönste Inselparadies wird nie eine, unter Werterhaltungsgesichtspunkten, interessante „Location" werden, wenn diese schlicht und einfach nur unter abenteuerlichen Umständen zu erreichen ist. So ist es zwar durchaus möglich, sich heutzutage den Traum von der eigenen Insel (z.B. in Kanada, der Südsee etc.) zu erfüllen; dieser wird sich in der Regel jedoch schnell zum Albtraum wandeln, wenn die Immobilie nur durch komplizierte Flug - Verbindungen, per Boot, Wasserflugzeug, oder Hubschrauber zu erreichen ist. Umgekehrt können neu etablierte Flug - oder Bahnverbindungen einer ganzen Region einen gewaltigen „Immobilien - Boost" geben: So haben neue Flugverbindungen (z.B. etabliert durch Billig - Flieger) entscheidend zum Status - Wandel von ganzen Landstrichen, wie beispielsweise den oben erwähnten Zielen Mallorca und Ibiza, beigetragen.
Eine anderes wichtiges Indiz ist die örtliche Infrastruktur. Natürlich hat eine Residenz in der Wildnis ihre Reize; wenn der nächste Bäcker oder Lebensmittelmarkt aber 55 Auto - Minuten, und das nächste Theater oder Kino 3 Stunden entfernt sind, verliert auch der inspirierendste Standort schnell seinen Charme; schlimmer ist nur noch, wenn die elementare Grundversorgung, wie die Anbindung an das Stromnetz oder das (Ab-) Wassersystem, noch nicht etabliert ist. Das Bestehen einer ausreichenden Infrastruktur ist daher meist auch ein gutes Indiz dafür, dass die Region auch in Zukunft für Käufer attraktiv bleiben wird.
Auch die politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse einer Region spielen eine nicht zu unterschätzende Rolle bei der Beurteilung der Zukunftsperspektiven eines Immobilienmarktes: Standorte wie Dubai zum Beispiel haben erst in allerjüngster Zeit schwerwiegende Kaufbeschränkungen für Ausländer aufgehoben, und gleichzeitig ein halbwegs durchschaubares Eigentumsrecht und Grundbuchsystem etabliert. Die Türkei andererseits bietet zwar viele landschaftlich ansprechende Ziele bei gleichzeitig guter Erreichbarkeit; behördliche Willkür in vielen Bereichen bei gleichzeitigem Mangel an rechtsstaatlicher Kontrolle kann allerdings schnell für böse Überraschungen für ausländische Investoren sorgen.
Sicherer ist es da, in etablierte Luxusimmobilien - Märkte zu investieren. Traditionelle Erholungs- Ziele wie die Côte d'Azur sind seit über 100 Jahren ein Magnet für die Schönen und Reichen; an diesem Status wird sich auch langfristig, allen Unkenrufen zum Trotz, nichts ändern. Auch eine internationale Metropole wie z.B. Paris wird, ebenso wie New York oder London, nie dauerhaft aus der Mode kommen; Kriminalität, Streiks, und ähnliche Szenarien mögen immer mal wieder als potenzielle Abschreckungsgründe heraufbeschworen werden, werden jedoch an den hervorragenden Langzeit - Perspektiven eines solchen Immobilien - Standortes nur wenig ändern.
Wenn man sich nun für den richtigen Standort entscheiden hat, worauf sollte beim Kauf einer konkreten Immobilien geachtet werden? Zunächst einmal ist natürlich der Bauzustand wichtig; wer Zeit, Geld und Nerven sparen möchte, sollte sein Geld in eine in jüngerer Vergangenheit renovierte bzw. sanierte Immobilie stecken; einfache Reparaturarbeiten an vermeintlich gut gepflegten Liegenschaften können oft aufwendige Grundsanierungen nach sich ziehen, wenn grundlegende Installationen wie Elektroleitungen, Heizungssysteme oder Rohrleitungen ersetzt werden müssen. Dies ist insbesondere bei historischen Liegenschaften nicht nur teuer, sondern - besonders bei bestehendem Denkmalschutz - auch kompliziert und daher extrem nervenaufreibend. Unproblematisch und überschaubar ist in der Regel dagegen der Einbau einer neuen Küche, eines neuen Bades, oder eine allgemeine Neu - Dekoration, wenn die Grundsubstanz in Schuss ist. Allerdings sollte man nur bedingt für den Geschmack des Vorbesitzers zahlen; während grundlegende Investitionen wie hochwertige Heizungssysteme, Dachkonstruktionen etc. sich durchaus auf den Wiederverkaufpreis auswirken dürfen, werden kostspielige „Verbesserungen" wie Schrank - Einbauten, exorbitante Materialien wie goldene Wasserhähne oder unübliche Annehmlichkeiten wie Restaurant - Küchen nicht unbedingt preislich honoriert. Bestehen Zweifel an dem tatsächlichen Erhaltungs- Zustand einer Immobilie, lohnt es sich, einen Gutachter, Architekten oder Handwerker hinzuzuziehen: Beratungshonorare für solche Ratgeber mögen im ersten Augenblick als unnötige Ausgabe erscheinen, können letztendlich aber ein Vielfaches an unvorhergesehen Renovierungs- und Sanierungskosten sparen.
Ähnlich verhält sich mit einer Überprüfung der rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie, wie z.B. dem tatsächlichen Verlauf der Grundstücksgrenzen, dem Bestehen etwaiger Nutzungsrechte oder Erblasten, Denkmahlschutzauflagen oder Baugenehmigungen. Nicht immer entspricht z.B. der Baubestand auch dem Umfang der ursprünglichen Baugenehmigung, was für den Eigentümer unter Umständen dramatische Konsequenzen haben kann. Auf Mallorca z.B. musste eine Reihe von prominenten Immobilieneigentümern solch illegale Überbebauung auf Geheiss der Insel - Regierung wieder abreissen lassen, obwohl die Gebäude schon längere Zeit existierten und in gutem Glauben erworben wurden. Die Einschaltung eines lokalen Rechtsanwaltes oder Gutachters vermeidet solche unangenehmen Überraschungen.
Schliesslich sollte natürlich ein angemessener Preis für die Immobilie gezahlt werden. Bei der Wertermittlung geht es dabei verständlicherweise nur selten objektiv zu, weder auf Käufer - noch auf Verkäuferseite. Eine gute Marktkenntnis verhilft hier zu einer besseren Verhandlungsposition. Diese lässt sich heutzutage, dank Internet, internationalen Spezial - Publikationen u.ä. vergleichsweise unkompliziert aneignen. Aber auch hier ist die Einschaltung eines Profis die letztendlich beste Lösung; ein lokaler Makler wird seinem Klienten nicht nur die lästige Sucharbeit und Vorauswahl zu einem grossen Masse abnehmen, sondern kann auch bei den Verhandlungen durch seine fundierte Marktkenntnis effektiv zwischen Käufer und Verkäufer vermitteln. Dabei sollte ein guter Makler in der Lage sein, ein „One - Stop - Shop" für seinen Kunden zu sein, d.h. ihm qualifizierte Empfehlungen nicht nur für Anwälte, Architekten, oder Gutachter während des Akquisitions- Prozesses zu geben, sondern ihm auch nach dem Kauf durch die Empfehlung von Handwerkern, Personal, Einrichtern u.ä. helfend zur Seite zu stehen.
Eine Villa in Südfrankreich, ein Schloss im Burgund, ein Apartment in Paris: Luxus - Immobilien gibt es in den unterschiedlichsten Spielarten und Schattierungen. Dabei erfüllen sie oft mehrere Funktionen: Sie sind nicht nur ein einfaches Zuhause, sondern gleichzeitig Ausdruck der Persönlichkeit, Statussymbol, und natürlich auch... Geldanlage. Luxusimmobilien können höchst interessante Langzeit - Investitionen darstellen, die im Vergleich zu klassischen Geldanlagen wie Wertpapieren, Fonds, oder Edelmetallen durchaus konkurrenzfähige, wenn nicht sogar attraktivere Renditen erwirtschaften können. Der Biograph der Rothschild - Familie berichtet, dass der sagenumwobene Clan während seiner Blütezeit im 19. Jahrhundert ein Drittel des gesamten Familienvermögens in Liegenschaften investiert hat; dabei waren diese keinesfalls eine reine Geldanlage, sondern wurden zudem auch noch sämtlichst selbst genutzt. Denn schon die Rothschilds wussten, dass, im Gegensatz zu einer Schuldverschreibung, die Luxusimmobilie einen äusserst angenehmen Nebeneffekt bietet: Ein Domizil an einem der schönsten Orte der Welt... . Allerdings wollen, insbesondere unter Werterhaltgesichtspunkten, auch beim Kauf einer Luxusimmobilie eine Reihe von Grundregeln beachtet werden.
